Aby otrzymać kredyt hipoteczny w 2025 roku, konieczne jest spełnienie szeregu wymagań stawianych przez banki, które oceniają przede wszystkim zdolność kredytową wnioskodawcy, wysokość wkładu własnego oraz historię kredytową. Kluczowe znaczenie ma również forma zatrudnienia, stabilność dochodów oraz poziom zadłużenia. Bez spełnienia tych warunków uzyskanie kredytu hipotecznego może być niemożliwe, a decyzja kredytowa — negatywna.
Poniżej przedstawiamy szczegółowe wyjaśnienie kryteriów, jakie banki biorą pod uwagę, analizę przypadków, w których kredyt może być niedostępny, oraz aktualne wymagania dotyczące wkładu własnego i wymaganych dochodów przy konkretnych kwotach kredytu.
Co bank bierze pod uwagę przy kredycie hipotecznym?
1. Zdolność kredytowa
To najważniejsze kryterium, które ocenia bank. Zdolność kredytowa to zdolność do regularnego spłacania rat kredytu przez cały okres umowy. Jest ona liczona na podstawie:
- wysokości i źródła dochodów,
- liczby osób w gospodarstwie domowym,
- miesięcznych kosztów utrzymania,
- innych zobowiązań kredytowych,
- rodzaju i okresu kredytu,
- stopy procentowej (np. WIBOR, WIRON).
Zdolność kredytowa obliczana jest indywidualnie i może się znacznie różnić w zależności od banku.
2. Forma zatrudnienia i stabilność dochodów
Banki preferują umowy o pracę na czas nieokreślony. W przypadku innych form (umowa zlecenie, działalność gospodarcza) konieczne jest przedstawienie stabilnych dochodów z ostatnich 6–12 miesięcy lub dłużej. Dłuższy staż w obecnym miejscu pracy działa na korzyść wnioskodawcy.
3. Historia kredytowa (raport BIK)
Banki weryfikują historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej. Opóźnienia w spłatach, zaległości lub negatywna ocena scoringowa mogą skutkować odmową. Pozytywna historia kredytowa (regularnie spłacane zobowiązania) znacząco podnosi szanse na kredyt.
4. Wysokość wkładu własnego
Minimalny wkład własny to obecnie 10–20% wartości nieruchomości. Im wyższy wkład, tym niższe ryzyko dla banku i korzystniejsze warunki kredytu.
5. Wiek kredytobiorcy
Maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty to najczęściej 70–75 lat. Oznacza to, że np. 50-latek może otrzymać kredyt maksymalnie na 20–25 lat.
6. Rodzaj nieruchomości i jej wartość
Bank ocenia wartość nieruchomości i jej stan prawny. Nieruchomości nietypowe (np. domy drewniane, udziały w nieruchomości bez wyodrębnionego lokalu) mogą wymagać dodatkowych zabezpieczeń.
Kto nie może dostać kredytu hipotecznego?
Nie każdy może otrzymać kredyt hipoteczny. Istnieje kilka typowych przypadków, w których bank odmówi udzielenia finansowania:
- Brak lub bardzo niska zdolność kredytowa – np. zbyt niskie dochody lub wysokie zobowiązania.
- Negatywna historia w BIK lub BIG – zadłużenia, zaległości, wpisy windykacyjne.
- Brak odpowiedniego wkładu własnego – nieosiągnięcie minimalnego poziomu (obecnie min. 10–20%).
- Nieakceptowalna forma zatrudnienia – np. krótkoterminowa umowa, brak dochodu w Polsce.
- Zaawansowany wiek kredytobiorcy – jeśli spłata miałaby zakończyć się po 75. roku życia.
- Brak obywatelstwa lub prawa pobytu – w przypadku cudzoziemców.
- Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym – np. brak księgi wieczystej, współwłasność bez podziału.
Ile trzeba mieć wkładu własnego na kredyt mieszkaniowy 2025?
W 2025 roku minimalny wymagany wkład własny wynosi:
- 10% – w przypadku, gdy bank oferuje kredyt z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (większe koszty),
- 20% – w standardowej ofercie bez dodatkowych opłat i zabezpieczeń.
Przykład: przy zakupie mieszkania o wartości 500 000 zł, wkład własny powinien wynosić co najmniej 50 000 zł (10%) lub 100 000 zł (20%).
Wkład własny może pochodzić z oszczędności, sprzedaży innej nieruchomości, darowizny lub np. z Programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (jeśli obowiązuje).
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300 tys. kredytu?
Kwota wymaganego dochodu zależy od wielu czynników: długości kredytu, oprocentowania, liczby osób w gospodarstwie domowym oraz innych zobowiązań.
Dla uproszczenia, zakładając:
- oprocentowanie 7% (zmienne),
- okres kredytowania: 25 lat,
- brak innych zobowiązań,
- jednoosobowe gospodarstwo domowe,
średni miesięczny dochód netto powinien wynosić co najmniej 4500–5000 zł, aby otrzymać kredyt w wysokości 300 tys. zł.
Jeśli dochody są wspólne (np. małżeństwo), bank może uwzględnić je łącznie, co zwiększa szansę uzyskania kredytu. Przy wyższych kosztach utrzymania lub dzieciach na utrzymaniu, bank może wymagać wyższych zarobków.
Co trzeba zrobić, aby dostać kredyt hipoteczny?
Aby otrzymać kredyt hipoteczny w 2025 roku, należy:
- zapewnić odpowiedni wkład własny – min. 10–20% wartości nieruchomości,
- posiadać stabilne źródło dochodu i udokumentowaną historię zarobków,
- zadbać o dobrą historię kredytową (regularnie spłacane zobowiązania),
- uzyskać pozytywną ocenę zdolności kredytowej (dochody, koszty, zobowiązania),
- złożyć kompletny wniosek z odpowiednią dokumentacją (umowa o pracę, PIT, wyciągi bankowe),
- być w odpowiednim wieku (zakończenie spłaty przed 70–75 rokiem życia),
- posiadać nieruchomość o uregulowanym stanie prawnym, która może być zabezpieczeniem kredytu.
Warto również porównać oferty różnych banków, ponieważ różnią się one polityką kredytową, marżami i kosztami dodatkowymi. W przypadku trudności warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, który może pomóc dobrać ofertę do indywidualnej sytuacji finansowej.
